1- Medeni Kanun’un 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur. Ayni haklar, sıralarını tescil tarihlerine göre alır. (Medeni Kanun madde 1022/1)
2- Hak tescil edilmedikçe mülkiyetin aktarıldığından söz edilemez ve Medeni Kanun’un 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile güvenerek hak kazanan kişinin hakkı korunur.
3- Medeni Kanun’un 3. maddesinin iyi niyet iddia edene yüklediği özen ve itina borcu sicile yöneliktir. Sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur.
Taraflar arasında görülen davada; Davacı, dava konusu 696 parsel sayılı taşınmazda davalı H.’nin 5/840 hissesi bulunduğunu, bu hisseyi kendisine tapuda sattığını ve resmi senet düzenlendiğini ancak işlemin sicile yansıtılmadığını, bunu fark eden davalının, söz konusu hisseyi bu kez diğer davalı kooperatife satarak devrettiğini, tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı kooperatif, satın almanın iyi niyetle yapıldığını, taşınmaz üzerine binalarını inşa ettiklerini, zaman aşımı süresinin de dolduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuş, diğer davalılar da davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece, davalı tarafından akit tablosunun da incelenmesi gerektiği, dolayısıyla iyi niyetten söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı kooperatifçe süresinde temyiz edilmekle, dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü:
Davacı, dava konusu 696 parsel sayılı taşınmazdaki 5/840 payı tapuda resmi şekilde düzenlenen satın alma sözleşmesiyle satın almasına rağmen işlemin sicile (kütüğe) kaydedilmediğini, sonradan bu payın davalıya satılarak kayden devredildiğini ileri sürerek iptal ve tescil istemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, tapuda düzenlenen 25.12.1985 gün ve 7190 yevmiye nolu resmi senetle davaya konu 5/840 payın, kayıt maliki H.’nin vekili aracılığı ile davacı O’ya satıldığı, ancak satış işleminin tapu kütüğüne tescil edilmediği; daha sonra aynı payın 18.1 1.1987 gün ve 7599 yevmiye nolu resmi sözleşme ile diğer davalı yapı kooperatifine kayden temlik edildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur” (Medeni Kanun madde 705. Tescilden önce mülkiyetin hangi hallerde kazanılacağı sözü edilen maddenin ikinci fıkrasında gösterilmiştir. Öte yandan, “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” (Medeni Kanun madde 1022/1). “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz” (Medeni Kanun madde 1021/1). Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz. Mülkiyetin nakledildiğinden söz edilemez. Belirtilen yasal düzenlemelere göre davaya konu olayda, mülkiyetin nakline ilişkin işlemin tasarruf aşamasında kaldığı, intikali sağlayan tescilin yapılmadığı gözetildiğinde, çekişmeli pay mülkiyetinin davacıya geçtiğini söyleyebilme olanağı yoktur.
Diğer taraftan “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur” (Medeni Kanun madde 1023). Yasada öngörülen ve dayanağını Medeni Kanun’un 3. maddesinden alan iyi niyetin aynı zamanda bu iddiada bulunana bir özen ve itina borcu yüklediği de kuşkusuzdur. Ancak, bu özenin ve dikkatin sicile yönelik olması gerektiği tartışmasızdır. Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur. Bu sebeple davalı kooperatife akit tablosunu inceleme mükellefiyeti yüklenemez.
Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere kabulü yönünde hüküm kurulması yukarıda açıklanan nedenlerden ötürü doğru değildir. Davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün BOZULMASINA, (Y.1.HD. 07.05.2003 T. 4325 E. 5500 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.