Noter tarafından kanuni şekline uygun olarak tanzim edilmiş senetten, davalıların murislerinden intikal eden tapulu gayrimenkuldeki iştirak halindeki hisselerin satışını davacıya vaat ettikleri anlaşılmaktadır.
İştirak halinde mülkiyete konu olan bir gayrimenkuldeki hisselerin satışının vaadi muteberdir. Her ne kadar Medeni Kanun‘un 702/2. maddesinde: “Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz” şeklinde bir hüküm mevcut ise de, burada yasak edilen şey, sadece tasarruf muamelesi, yani temlik muamelesidir. Halbuki davada söz konusu olan iştirak halindeki mülkiyet payının satışının vaat edilmesi ise borç doğuran bir akittir. Satışı vaat edenin iştirak hali sebebiyle akdi yerine getirmemesi halindeki imkansızlık enfüsi bir imkansızlık olup akdin muteberliğine halel vermez. Zira Borçlar Kanunu’nun 20. (Türk Borçlar Kanunu madde 27) maddesinde söz konusu edilen imkansızlık, afaki imkansızlıktır. Alacaklı taraf Medeni Kanun‘un 716. maddesi hükmünce bu akde dayanarak mülkiyetin kendi üzerine geçirilmesini dava edecek olursa, tapuda davalı adına hisse kaydı bulunmadığı için bu ifa davası reddolunur. Fakat bu durum Borçlar Kanunu’nun 19. (Türk Borçlar Kanunu madde 26) maddesi hükmüne uygun olarak yapılmış bulunan akdin borç doğuran akit olması itibariyle muteberliğine halel getirmez. Çünkü davalıların iştirak halini müşterek mülkiyete çevirerek paylarını davacıya temlik etmeleri mümkündür. Bu itibarla bu gibi hallerde ifanın imkansızlık sonunda meydana gelen zararın tanzimi Borçlar Kanunu’nun 96. (Türk Borçlar Kanunu madde 112) maddesi hükmünce satıcıdan istenebileceği gibi ceza şartı kararlaştırılmışsa cezanın ödenmesi de Borçlar Kanunu’nun 158. (Türk Borçlar Kanunu madde 179) maddesi hükmünce istenebilir.
Davalıların satış vaadini yerine getirmedikleri ve mütemerrit durumda bulundukları davacının tescil talebine ait davasının reddedilmiş olmasından anlaşılmaktadır. Bu vaziyette, satış vaadi muteber olduğundan Borçlar Kanunu’nun 158. maddesi uyarınca ve 161. madde göz önünde tutularak cezai şarta hükmedilmesi gerekli iken bu yolda muamele yapılmaması yolsuzdur.
“… İştirak halinde mülkiyet yolu ile tasarruf olunan taşınmaz maldaki payın satışının vaadine ve bu vaadi alıcı tarafından kabul edilmesine ilişkin akit, borç doğuran bir akit olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 26. Maddesi gereğince geçerli bir akittir. Çünkü burada, borçlunun malın paylaştırılmasını isteyerek kendisine düşecek payı alacaklıya temlik etmesi mümkün olduğundan, akdin yerine getirilmesine engel olan afaki imkansızlık durumu yoktur ve bu bakımdan akdin Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesi hükmünce batıl olduğu ileri sürülemez.
İştirak halinde mülkiyette, paylaştırmadan önce paydaşın belli bir pay üzerinde ayni hakkı bulunmadığından, ancak tapuda adına kayıtlı taşınmaz mal payı bulunan kimselere karşı açılabilecek olan ve Medeni Kanun‘un 716. maddesine dayanan borcu yerine getirme davası (ifa davası) borçluya karşı açılamaz. Fakat Borçlar Kanunu hükümlerince tazminat davası açılabilir. Özel Daire bozma ilamına uyulmayarak eski hükümde direnilmesi yasaya aykırıdır. (YHGK. 15.04.1964 T. 8-166 E. 311 K.)
Miras hissesinin 3. şahsa devrine ilişkin satış vaadi, borç doğuran bir akittir. Taksiminden önce ifa olanağı yoktur. (Medeni Kanun madde 702, 706) (818 sayılı Borçlar Kanunu madde 19, 20, 158, 161) (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 26, 27, 179, 182)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.