1- Arsa paylarının herhangi bir nedenle yanlış gösterilmiş olması gerçek durumu değiştirmeyeceğinden kat mülkiyetinin kuruluşunda bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları denkleştirilirken bir ivaz ödenmesi gerekmez.
2- Satın alınan daire fiilen tahsis ve teslim edilmiş ise ivaz ilavesine gerek yoktur.
Davalının re’sen satış vaadi sözleşmesine dayanarak davacılara satıp fiilen de tahsis ettiği bağımsız bölümler nedeniyle tarafların ortak maliki bulundukları ana taşınmazda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti kurulmasını sağlamak amacıyla açılan dava sonunda mahkemece, bağımsız bölümlerin hiçbir ivaz alınıp verilmeden arsa payları denkleştirilerek davacılara ve davalılara aidiyeti ile tapuya tesciline ilişkin olarak verilen karar özel dairece bozulmuştur. Mahkeme payların denkleştirildiği ve bu denkleştirme nedeni ile herhangi bir ivaz alınıp verilmesinin söz konusu edilmeyeceği gerekçesiyle önceki kararda direnmiştir.
Özel daire ile mahkeme arasındaki uyuşmazlık 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10/5. maddesine göre kurulmasında arsa payı denkleştirilirken ivaz ödenmesinin gerekip gerekmeyeceği yönüne ilişkin bulunmaktadır.
Hukuksal işlemlerin doğuracakları sonuçlar tarafların açıkladıkları iradeye göre tespit olunmalıdır. Taraflarca açıklanan iradenin mutlak bir kesinlik taşımaması halinde hukuksal işlemlerin gerçek niteliklerinin tespiti hakime düşen bir görevdir. Hakim bu konuda kendine düşen bu taktir hakkını kullanırken kuşkusuz tarafların irade açıklamalarını yorumlamak ve bu yorumlama ile varacağı sonucuna dayanmak zorundadır.
Olayda re’sen satış vaadi sözleşmesiyle davalıların apartmanın belirli dairelerini arsa paylan tespit edilmek suretiyle satın aldıkları ve dairelerin alıcılarına fiilen tahsis edilmiş bulundukları anlaşılmaktadır. Az önce açıklanan hukuki esaslar uyarınca tarafların açıklanan iradelerine göre sözleşmelerin doğrudan doğruya ve esas itibariyle bağımsız bölümlerin ve ona bağlı olarak da arsa payının satışına ilişkin olduklarının kabulü gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payına bağımlı bir nitelik verilerek 5. madde ile şu düzenlemede bulunulmuştur. “Kat Mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.” O halde tarafların karşılıklı hakları borçları onların sözleşmeye vücut veren ve birleşen iradelerine göre tayin olunmalıdır. Dayanılan sözleşmelerde ödenmesi gereken para bağımsız bölümün ihtisasa dayalı özel bilgiyi gerektiren arsa payının herhangi bir nedenle yanlış gösterilmiş olması gerçek durumu değiştiremez. Bunun sonucu olarak arsa payının gerçeğe aykırı olarak gösterilmiş olması halinde kat mülkiyetinin kuruluşunda bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları denkleştirilirken bir ivaz ödenmesi gerekmez. Diğer taraftan bağımsız bölüm satılarak fiilen teslim edildikten sonra kat mülkiyetinin kuruluşunda arsa paylarının denkleştirilmesi nedeniyle taraflarca bir ivaz istenilmesi objektif iyi niyet kuralları ile de bağdaştırılamaz.
Bu nedenlerle direnme kararı usul ve yasaya uygun olduğundan ONANMASINA, (YHGK. 11.09.1974 T. 1973/6-1080 E. 1974/926 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.