1- Kural olarak taşınmaz mal satış vaadine dayanan haklar Türk Borçlar Kanunu madde 146 uyarınca 10 yıllık zaman aşımına tabidir.
2- Ancak, satışı vaat edilen taşınmazların zilyetliğinin de devir ve teslimi durumunda iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından zaman aşımı def’i dinlenmez. Zira davacı ferağın verileceği ümidini taşımıştır.
3- Satış vaadi sözleşmesine dayanan davalarda vekalet ücreti, dava değeri olan sözleşmede belirtilen değer üzerinden takdir edilmelidir.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil (ferağa icbar) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Afyon 2. Asliye Hukuk Mahkemesince zaman aşımı nedeniyle davanın reddine dair verilen 04.04.1985 gün ve 112-193 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 30.03.1986 gün ve 1985/4997-1987/1849 sayılı ilamıyla, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan haklar Borçlar Kanunu’nun 125. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 146) maddesine göre 10 yıllık zaman aşımına tabi ise de, satışa konu taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmesi halinde ve alıcı bundan men edilmedikçe sözleşme uyarınca ferağın verileceği ümidi içinde bulunacağı cihetle zaman aşımı söz konusu olmaz. Taşınmazı alıcıya teslim eden ve onda ferağ ümidini yaratan kişinin sonradan zaman aşımı def’inde bulunması dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Mahkemece bu hususlar göz önünde tutulmadan yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir. O halde diğer yönler incelenmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de satış vaadi sözleşmesine dayalı davalarda dava değeri tarafların sözleşme ile kararlaştırdıkları bedel alacağından vekalet ücretinin buna göre hesap ve takdiri gerekirken dava dilekçesinde yazılı değer esas alınarak fazla vekalet ücretine hükmolunması da doğru görülmemiştir… gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Gerçekten kural olarak taşınmaz mal satış vaadine dayanan haklar Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca 10 yıllık zaman aşımına tabidir. Ancak olayda davalı satıcı taşınmaz malı satış vaadi sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte alıcı olan davacıya teslim etmiş, davalı, davacının müdahalesinin önlenmesi yolunda da herhangi bir girişimde bulunmamış davacı iyi niyetle ferağın verileceği ümidini taşımıştır.
Bu durum karşısına zaman aşımı söz konusu olamayacağı gibi, davalının çelişkili davranışı da objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Kaldı ki tescil davası açma olanağı taşınmaza davalı adına tapu verilmekle doğduğundan, başka bir anlatımla, ifa olanağı tapunun verilmesinden sonra doğduğundan ve bu tarihten itibaren 10 yıl geçmeden dava açıldığından zaman aşımı esasen de gerçekleşmemiştir. Bu nedenlerle mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bozulmalıdır.
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, (YHGK, 08.05.1987 T. 1986/679 E. 1987/358 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.