Satış vaadinde bulunan kişi, söz konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse; vaat edilen kişi, bu üçüncü kişiden bir şey talep edemez. Satış vaadinde bulunan kişiden müspet zararın tazminini isteyebilir (Türk Borçlar Kanunu madde 112’ye dayanarak). Tapu sicilinde, satın alan üçüncü şahsa karşı iptal ve men davası açılamaz.
Üçüncü kişi taşınmazı kötü niyetle elde etmişse Borçlar Kanunu madde 41/2 gereğince tazminat istenebilir. Borçlar Kanunu madde 43/1 gereğince hakim taşınmaz mülkiyetinin üçüncü kişiden vaat edilene nakline karar verebilir.
Vaat edilen kişi, satış vaadini yerine getirmeyen kişi hakkında mahkemeye dava açmış ve lehine tescil hükmü elde etmiş ise, söz konusu tescil hükmü, satış vaadi sözleşmesi ile kurulması vaat edilen satım sözleşmesinin yerine geçer ve Medeni Kanun madde 716/2’ya göre mülkiyetin kazanılma nedenidir. Medeni Kanun madde 705’e göre “Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır”. Dolayısıyla tescil hükmünü alan vaat edilen gayrimenkulün sahibi olur. Ancak tescil hükmünü tapuya verip tescil işlemini yaptıramadan, satış vaadini veren kişi taşınmazı tapuda üçüncü bir kişiye satmışsa; bu üçüncü kişiye karşı tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescilini isteyemeyecektir. Çünkü Medeni Kanun madde 1023’e göre iyi niyete dayanarak tapu kütüğündeki tescili kazanan kimsenin edinimi geçerli olur. Bu durumda satış vaadinde bulunan kimse, tazminatla sorumlu olur.
Tescil hükmünü alan vaat edilen kişi, söz konusu taşınmazı tapudan satın alan kişiye karşı muvazaa iddiasını ileri sürebilir. Mesela satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, taşınmazı tapudan satın alan üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 1023. maddesindeki iyi niyet iddiası dinlenmez. Bu durumda vaat edilen, üçüncü kişiye karşı tescil davasının kabul edilmesi gerekir.
Taşınmaz sahibi, satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın satışını vaat ettikten sonra aynı taşınmazı bir başka kişiye de vaat ederse ve her iki sözleşme de geçerli ise, ilk yapılan sözleşme geçerli olur.
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.