Arsa sahibine bir pay mülkiyetini karşı tarafa geçirme ve dairelerin satış vaadi borçlarını yükleyen sözleşmelerin geçerli sayılması için Tapu Sicil muhafızları tarafından veya noterlerce doğrudan doğruya (re’sen) düzenlenmiş olması yeterlidir. (Medeni Kanun madde 706) (818 sayılı Borçlar Kanunu madde 22, 213) (1512 sayılı Noterlik Kanunu madde 60) (2644 sayılı Tapu Kanunu madde 26) (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 25, 237)
Taraflar arasındaki davanın İstanbul 8. Asliye Hukuk Hakimliğince görülerek istisna akdinden doğan alacak davasının reddine dair verilen 20.10.1976 tarih ve 565-506 sayılı hükmün temyizen tetkiki davacı avukatı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Davacı vekili 1.10.1975 günlü dava dilekçesinde: Davalının sahibi bulunduğu 1988 ada, 4 parsel sayısında kayıtlı taşınmaz üzerinde davacının, davalıya inşa edip vereceği kat karşılığında inşaat yapması için 28.3.1975 günlü noterlikçe düzenlenmiş sözleşmedeki şartlara göre tarafların anlaşmış bulunduğunu, anlaşma uyarınca davacının plan tadilatı işlemlerini bir an önce halletmeye çalışmakta ve inşaata başlayabilmek için gerekli hazırlıkları yapmakla uğraşmakta iken, davalının taşınmazı yeniden kiraya vermeye hazırlandığını öğrendiğini, davalının bu tutum ve beyanlarının tamamen sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini ve haksız şekilde akdin bozulması niteliğinde olduğunu beyanla, sözleşme gereğince mahrum kaldığı kâr ve yapmak zorunda kaldığı masraflar nedeniyle fazlaya ait hakları saklı bulunmak kaydıyla, şimdilik 40.000 liranın davalıya ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, 634 sayılı Kanun hükümleri gereğince kat karşılığı düzenlenen sözleşmenin, tapu sicil muhafızlığında tapuya tescil ettirilmek suretiyle yapılması gerekli olduğu, bu bakımdan 28.3.1975 tarihli satış sözleşmesinin geçersiz bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında noterlikçe re’sen düzenlenen 28.3.1975 günlü satış vaadi ve inşaat sözleşmesi kapsamından, arsa maliki olan davalı ile yüklenici davacı arasında arsa payı karşılığında kat yapımı diye nitelendirilen bir sözleşme ilişkisi bulunduğu anlaşılmaktadır. Gerçekten davacı, pay mülkiyetinin geçirilmesi karşılığında, dava konusunu oluşturan taşınmazda meydana getireceği apartmanda belli edilen dairelerin teslimi borcu altına girmiş ve buna karşılık arsa sahibi olan davalının da arsasının bir bölümünün mülkiyetini davacıya geçirmek suretiyle borcunu ödemesi gerekmiştir.
Çoğu kez, arsa maliki ile yüklenici arasında yapılan eser sözleşmesi, Noterlerce satış vaadi biçiminde düzenlediği gibi, arsa malikinin edimini oluşturan pay mülkiyetini geçirme borcu bu senet içinde yer almakta ve taraflar arasında katların bölüştürülmesi de öngörülüp kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulması vaadi olarak noterlerce düzenlenen sözleşmelere yazılmaktadır. İşte yukarıda sözü edilen sözleşme de bu anlatılanlara uygun bulunmaktadır.
Böylece, arsa malikine bir bölüm pay mülkiyetini karşı tarafa nakil ve dairelerin satış vaadi borçlarını yükleyen sözleşmelerin geçerli sayılması için, Medeni Kanun’un 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca tapu sicil muhafızları tarafından veya 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi buyruğuna uyularak noterlerce re’sen tanzim edilmiş olması yeterli bulunmaktadır. Olayımızda belirtilen nitelikteki çift tipli karma sözleşme ise, noterlikçe düzenlenmiş bulunduğundan, geçerli sayılması gerekmektedir.
Bu itibarla, mahkemece işin esasına girilerek gerekli inceleme yapılıp, iddia ve savunmaya ilişkin kanıtların da toplanması ile hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, taraflar arasında noterlikçe düzenlenen sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ile davanın reddi usul ve yasaya aykırıdır.
Yeniden görülen temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda belirtilen nedenlerle kararın davacı yararına BOZULMASINA, (Y.15.HD. 11.03.1977 T. 468 E. 625 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.