1- 3194 s. İmar Kanununun 18/son fıkrası hükmüne göre, “…imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayırarak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
2- Salt imar planı yapılmasının, gerekli aşamalardan geçerek kesinleşmedikçe 18. maddenin son fıkrasının uygulanması için yeterli sayılamayacağı aşikardır. Anılan maddenin konulması tamamen imar planı uygulamasına geçilmeyen yerlerde çarpık yapılaşmayı önleme amacını sağlamaya yöneliktir.
Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Giresun 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 17.9.1991 gün ve 1990/28 E. 1991/173 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine;
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 3.2.1992 gün ve 1992/333-922 sayılı ilamı:
…Dava, satış vaadi sözleşmesi uyarınca tescil isteminden ibarettir. İlk satış vaadinde “satılan yerin ifrazı mümkün olursa ifraz ettirip müstakil tapularının, ifrazı mümkün olmaz ise hisse tapusu olarak kati ferağının verileceği” taahhüt edilmiş olmasına, bundan sonraki yapılmış satış vaadi sözleşmeleri bu şartlarla alan kişiye Borçlar Kanunu 162. madde uyarınca temliki içerdiğine, ifrazın mümkün olması halinde ona göre, eğer olmaz ise satış vaadinde kararlaştırıldığı üzere isteğin alınan yerin paya dönüştürülerek Borçlar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulama olanağının bulunup bulunmadığı incelenerek karar verilmesi gerekeceğinden bundan zühul olması doğru değildir. Öncelikle ifrazen tescil isteğinin olayına göre paya dönüştürülerek tescil isteğini de kapsayacağı üzerinde durulmalı, ancak bunun da mümkün olmaması halinde şimdiki gibi karar verilmek gerekeceğinin düşünülmesi icap ederdi… gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil istemine ilişkindir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı, satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme imkanı sağlayan kişisel bir hak doğurur. Bu sözleşme ile vaat alacaklısı, taşınmazın bedelini vaat borçlusuna ödeme, vaat borçlusu da vaat konusu taşınmazın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme yükümlülüğü altına girer. İki tarafa borç yükleyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı tarafından sözleşmeden doğan kişisel hakkın üçüncü kişiye devri hukuken geçerlidir.
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin son fıkrasında ise “…imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz” hükmü getirilmiştir. Aynı Yasanın tanımlar başlığını taşıyan 5. maddesinde de uygulama imar planının ve Yasada sözü geçen diğer kavramlarla ilgili tanımlamalar açık biçimde yapılmıştır.
Somut olayda uyuşmazlığın niteliğine göre, mahkemece izlenmesi gereken yol, açıklanan esaslar doğrultusunda, olayda 3194 sayılı İmar Yasasının 18/son maddesinin uygulama olanağı bulunup bulunmadığının araştırılması ve sonucuna göre karar vermekten ibarettir.
Özel Dairenin bu yöne değinen ve olasılıklara göre çözüm yolları öneren bozması yerindedir. Mahkemece bu konuda yapılan araştırma ise yeterli açıklığı içermemektedir. Salt imar planının yapılması, gerekli aşamalardan geçerek kesinleşmedikçe 18. maddenin son fıkrasının uygulanması için yeterli sayılamayacağı aşikardır. Anılan maddenin konulması tamamen imar planı uygulamasına geçilmeyen yerlerde çarpık yapılaşmayı önleme amacını sağlamaya yöneliktir. Bu itibarla Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve Yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, oyçokluğu ile karar verildi. (YHGK. 03.02.1993 T. 1992/14-688 E. 1993/30 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.