1- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümün satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
2- Kat mülkiyeti kurulmasına olanak bulunmayan durumlarda, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir. Taşınmazda kat mülkiyeti kurulması imkan dahilinde ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
3- Şartların gerçekleşmesi halinde mahkeme tarafların iznine bakmaksızın kat mülkiyetinin tesciline karar verebilir. Ancak belgeler tamamlattırılmadan kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
4- Kat mülkiyeti kurulmasına müsait olmayan imar parseli taşınmazın aynen taksimi mümkün değildir.
5- Ortaklığın giderilmesi dileğiyle kat mülkiyetinin kurulması dışında mahkemeden kat mülkiyetinin kurulması istenemez. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3, 10, 12, 50)
Dava bir parça taşınmazın ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkeme satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz olunmuştur.
Davada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi istendiğine göre bu istek içinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi isteminin de varlığını kabul etmek gerekir. Hal böyle olunca, öncelikle keşif yapılarak 634. sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 50. maddesi uyarınca binada kat mülkiyetinin kurulup kurulamayacağının araştırılması, şayet bu mümkünse ikinci aşamada aynı yasanın 10. maddesi uyarınca pay ve paydaşa veya hisseli kalması konusunda anlaştıkları taktirde anlaşan paydaşlara birer bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim olanağı bulunup bulunmadığının tespiti icap eder. Payların denkleştirilmesi, gerektiğinde ivaz ilavesi ve gruplama, ortaklar anlaşamazlarsa kura çekmek suretiyle hangi bağımsız bölümün hangi ortağa isabetinin belirlenmesi sadece muristen kalan taşınmazlar için mümkündür. Yoksa müşterek paydaşların her biri arsa payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış, onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi kura çekme gerekmez. O bölümün paydaşa verilmesi icap eder. Bundan sonra aynı kanunun 3. maddesi uyarınca değerle oranlı olarak bağımsız bölümlere arsa payı tahsisi gerekir. Bölümlere arsa payı tahsisi edilirken de daha önce gelişigüzel verilen zeminde arsa payları dikkate alınmaz. Bu işlemler için bir hukukçu ve iki teknik elemanın bilirkişi olarak seçilmesinde yarar vardır. Bu aşamadan sonra taksimi isteyen tarafa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılan belgeler tamamlattırılır. Ondan sonra arsa payları bu paylara karşılık verilen bağımsız bölüm numaraları ve sahipleri belirlenerek kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Olayımızda: Davacı taraflar arasında paylı bulunan taşınmazın aynen taksimi suretiyle, olmadığı takdirde satılarak ortaklığının giderilmesini istemiştir. Davalı taksimini istemiştir. Mahkeme taşınmaz üzerinde bulunan zeminde dükkanlar, bunların üzerinde 3 katlı mesken olmak üzere toplam 4 katlı bina bulunmaktadır. Aynen taksim istemi yukarıda belirlenen esaslar içerisinde kat mülkiyeti kurulmasını da kapsamaktadır. Bu durumda yukarıdaki belirtilen esaslar ve kat mülkiyeti yasasının ilgili hükümleri dikkate alınarak kat mülkiyetinin kurulması suretiyle ortaklığın giderilip giderilemeyeceği tartışılmadan yazılı şekilde satış kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan hüküm BOZULMALIDIR. (Y.6.HD. 12.12.1993 T. 13249 E. 13442 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.