Ana yapının tümü harap olmuşsa, gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Birinin yeniden yapılması, diğerinin yapılmasına bağlı olan birden ziyade bağımsız bölüm; yangın, kat çökmesi gibi olaylar sonrası değil de, tedricen gelişen bakımsızlığa dayalı olarak harap olmuşsa, tamiri mümkün olan bu husus için, arsa payının diğer kat maliklerine devri suretiyle harabiyetin giderilmesi hükümleri uygulanamaz. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19/2, 23, 47/1, 4)
Dava dilekçesinde arsa payının devri istenilmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. maddesi, ana yapının harap olması halinde uygulanacak işlem ve yöntemleri içermekte olup, maddenin 1. fıkrası, ana yapının tümünün harap olması halinde ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceğini, bunu izleyen fıkralar ise ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerden birinin ve birden fazlasının tamamen harap olması halinde, bağımsız bölüm maliklerinin üstlenecekleri mükellefiyet ve sahip olacakları hakları düzenlemektedir.
Dosya içerisindeki ayrıntılı bilirkişi raporundan anlaşıldığına göre, ana yapının tümü harap olmamış, bağımsız bölümlerde dahi kullanılmamakla (alt kattaki dükkan hariç) beraber yine tam bir harap olma hali söz konusu olmayıp, ancak esaslı tamiratı gerektiren bir durumun varlığından söz edilebilir. Nitekim, dosyaya örneği konulan 26.1.1992 tarihli kat malikleri kurulu kararında ana yapının tüm bağımsız bölümlerinde ve ortak yerlerinde mevcut kısmi harabiyetin giderilmesi için tamiratın yapılması öngörülmüş; dosya içeriğinden anlaşıldığına göre de, bu kararın uygulanmasına geçilmiş ve hatta davalılardan Nahide hakkında payına düşen giderleri ödememesinden dolayı icra takibinde de bulunulmuştur. O halde, bağımsız bölümler yönünden yasada öngörülen koşulların karşılanmadığı açıktır.
Diğer taraftan, davanın dayanağı 47. maddenin 4. fıkrasının, birden ziyade bağımsız bölümlerin tamamen harap olması ve bunlardan birinin yeniden yapılmasının diğerinin yapılmasına bağlı bulunması halinde bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, bağımsız bölümleri harap olmayan diğer kat maliklerine altı ay içinde yazılı olarak bildirme mecburiyeti getirmiş olduğu dikkate alındığında, bu fıkra hükmünün, tüm bağımsız bölümlerinin ve ortak tesisatın tamire muhtaç olduğu anlaşılan bu ana yapıda uygulanmasına olanak bulunmadığı sonucuna varılmalıdır. Gerçekten altı ay içinde bildirme zorunluluğunun getirilmiş olması, bu bildirime neden olacak hususun, bağımsız bölümün harap olmasına yol açan belli bir olayın vukuunu gerektirir. Olayımızda ise, ana yapının tamamı bakımsızlıktan ve bu suretle kat maliklerinin ihmalinden tamire muhtaç hale geldiği anlaşılmaktadır. Örneğin bir katın çökmesi, bağımsız bölümlerin çıkan yangın sonucu harap olması gibi olaylar söz konusu olmayıp tedricen gelişen bakımsızlığa dayalı bir harabiyet söz konusu olduğundan, olayda bu madde hükmünün uygulanması koşullarının gerçekleşmediği kabul edilmelidir.
Bu durumda, davanın reddine karar vermek gerekirken aksine görüşle davanın yazılı olduğu şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, (Y.18.HD. 13.07.1995 T. 6219 E. 8275 K.)
Nizam TUTUCU Emlak Danışmanı
Yorum yazabilmek için oturum açmalısınız.